取引先の信用調査をする方法 

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製品や商品を販売して代金を回収するまでは、取引先に信用供与していることになります。これを与信といい、取引先にお金を貸していることと同じことです。その代金回収確実性を管理することが与信管理です

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不動産登記について


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商号登記と同様、不動産登記も、法務省による登記事務のコンピュータ処理化が順次進められ、それの伴い、以前の登記簿謄本に該当するものとして、登記事項証明書が作成されています。

不動産の登記事項証明書を取得すれば、所有者や担保権の設定状況、仮差押えや差し押さえの有無等がわかります。

また、物件の所在地がわかれば、会社だけでなく、代表者個人が所有する不動産について調べることもできます。

不動産登記の入手方法も商業登記と同様です。

なお、管轄地は、会社の本店や個人の自宅の所在地を基準に決まるのではなく、あくまでも不動産の所在地を基準として決まります。

そのため、法人が複数の不動産を所有している場合は、それぞれを管轄する別々の法務局に登記されていることになります。

まず、法務省法務局のホームページで、調査対象先の住所を管轄する法務局の支局や出張所を調べます。

また、「インターネット登記情報提供」サイトは、現在はすべての法務局で対応していますが、地図情報についてはまだ対応していない法務局があるため、利用する際には、念のため法務局のホームページで確認するとよいでしょう。

不動産について調べる際には、全部事項証明書を共同担保目録つきで取得します。

共同担保とは、1つの債権の担保として複数の不動産に設定された担保のことです。

たとえば、1軒の住宅のような、同じ場所の土地と建物の両方に、1つの債権の担保として根抵当権や抵当権が設定されている場合、この土地と建物には共同担保が設定されていることになります。

場所が離れている不動産でも共同担保にすることは可能です。

管轄の違う法務局になる複数の不動産も共同担保にできます。

ある不動産の、登記事項証明書を共同担保目録つきで取得すると、共同担保に入っている物件のすべてがわかります。

このように、調査対象やその関係者が所有する不動産を次々に明らかにすることができる可能性があります。

また、取引先が担保提供できる物件はこれしかないといっていたにもかかわらず、自社が把握できていない他の債権者が取得している担保物件があることを知ることができる場合もあります。

登記記録は、1筆(1区画)の土地、または1個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。

さらに、権利部は甲区と乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記載されています。

登記事項証明書では、特に以下の事項に留意します。


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@表題部の記録事項

土地については、所在、地番、地目(宅地・田・山林等)、地積(土地の面積)などが、建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記録されています。

面積から路線価や売買事例価格、公示価、基準値などを参照することで、土地のだいたいの価値が推定できます。

マンション等の区分建物は、その建物の敷地に関する権利が記録されている場合があり、この権利権についての権利関係は、区分建物の甲区、乙区の登記によって公示されます。

ちなみに、マンションの敷地に関する権利は、一戸建ての場合と同様に、所有権と借地権があります。

土地の所有権または借地権を区分所有者全員で共有する形態となっています。

この土地の権利が所有権と借地権のどちらでも、敷地を利用する権利としての敷地利用権がないと、建物専有部分と土地の共有持分を別々に処分することが可能になってしまうため、マンションの一体性を保つ上で問題が発生します。

そのため昭和58年の区分所有法改正では、建物の専有部分と敷地利用権とは、原則として分離処分できないことが明確になりました。

この場合の敷地利用権を不動産登記上は敷地権と呼んでいます。敷地権の登記がなされると、以後の権利変動について土地登記簿への記載は省略されます。

また、建物の登記簿表題部には、借地権の目的たる土地の表示、敷地権の種類、敷地権の割合等が記載され、建物と権利と土地の権利とが常に一体になるのです。

なお、敷地権の登記は強制されるものではありません。

A権利部(甲区)の記録事項

「権利者その他の事項」欄には、所有者に関する事項が記録されているので、所有者が誰かがわかります。

一方、「原因」の欄には、いつ、どんな原因で所有権を取得したかが記載されています。

所有権に関する仮登記も記録されています。

たとえば、返済ができないときには所有権を貸主に移転するという登記ができます。

一般的な融資の場合、担保権の設定ですむので、借入れの保全として所有権移転の仮登記がついている場合は、かなり資金繰りが厳しいことが推測されます。

差し押さえについても甲区に記録されますが、税務当局による差し押さえの記録がある場合は、税金が支払えないほど資金繰りに窮しているといえます。

また、競売開始による差し押さえがなされている場合は、末期的な経営状況であると考えてよいでしょう。

B権利部(乙区)の記録事項

抵当権設定、地上権設定、地役権設定など、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

まず、抵当権者が誰かを確認します。

高金利で融資する金融業者や、商取引上の債権者とは思えない法人や個人を債権者とする抵当権が設定されている場合は、経営が危機的な状況にある場合があり、注意が必要です。

抵当権は、何順位まででも設定でき、また、時価を超えて設定することも可能です。

だいたいの時価と、抵当権の設定額の合計を比較すると、まだ担保を設定する余力があるかどうかがわかります。

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